上海的创意园区分析
上海作为近代工业的发源地，拥有海纳百川、东西交融的历史文化底蕴以及大批旧厂房、旧仓库，为创意产业提供了施展的空间。自2005年4月上海首批创意园区挂牌至今，上海市创意产业园区总数达到82家，上海市创意产业总值加值达到全市GDP的10%以上，创意产业已经成为上海经济增长的重要新兴产业之一。伴随着创意产业的飞速发展，作为其载体的创意产业园区也逐渐从最初的创意企业工作地，转变为集工作、休闲、购物等多功能于一体的复合园区。园区功能多样化，使创意产业园区增添独具的创意、时尚等先天元素的吸引力。
目前上海已发展了四批创意产业园区。
上海的创意园区第一批有代表性的创意产业集聚区有：田子坊、8号桥、创意仓库、天山软件园、时尚产业园、传媒文化园、乐山软件园、静安现代产业园、旅游纪念品产业发展中心、虹桥软件园、工业设计园、周家桥、文化科技创意产业基地、设计工厂、M50、同乐坊、卓维700、昂立设计创意园等。
上海的创意园区第二批代表性创意产业集聚区有：海上海、创意联盟、2577创意大院、X2数码徐汇、车博汇、建筑设计工场、天地园、智慧桥、尚街LOFT、德邻公寓、合金工厂、通利园、空间188、东纺谷、尚建园、旅游纪念品设计大厦等。
上海的创意园区第三批代表性创意产业集聚区有：创邑?河、创邑?源、JD制造、数娱大厦、1933老场坊、西岸创意园、湖丝栈、华联创意广场、新十钢、绿地阳光园、优族173、98创意园、E仓等。
第四批代表性创意产业集聚区有：外马路仓库、智造局、老四行仓库、新慧谷、中环滨江128、孔雀园、静安创艺空间、时尚品牌会所、原弓艺术仓库、物华园、建桥69、金沙谷、彩虹雨、文定生活、长寿苏河、3乐空间、南苏河、逸飞创意坊、法华525创意树林等。
2.上海的创意园区类型分布
目前在82家创意园区内聚集企业主要类型为：动漫软件、建筑规划、时尚展示、平面艺术、广告及相关、其他（软件，设计等）。
与国外在创意产业分类上的差异主要表现为：欧美等国的创意产业是以文化为主体;日韩等亚太国家是兼顾文化和产业发展两个方面;上海的创意产业则主要是以产业发展为主体。
3.上海的创意园区运作模式分析
房地产市场在产品创新等方面已经步入较为成熟时期，产品同质化严重，楼市竞争激烈，房产企业纷纷引用创意产业作为楼盘的卖点，所以对于建设创意产业积聚区比较敏感，积极的参与到创意园区的建设中。
尤其是老厂房改建，由于土地的稀缺性，成本较低，收益较高，开发商通过自行主导或者联合开发等方式积极参与其中。厂房产权单位将物业整体出租或联合开发的比例达到32%，在老厂房的改建项目中更是达到了48%。产业园区的开发运作已经向专业化分工方向发展。
4.上海的创意园区的租金分析
根据对已对外经营的园区的办公租金分析，同区域的创意园区的租金与普通乙级写字楼的租金水平基本相当。
上海的创意园区根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：
| 分类 | 项目名称 | 规模建筑面积 | 产业特色 | 商业休闲 | 创意办公 | 其他配套 | 商业占比 | ||||
| 零售 | 餐饮 | 文娱 | Loft | 艺术工作室 | 酒店 | 展示空间 | |||||
| 以创意办公为主导 | 8号桥 | 12 000 m2 | 建筑设计、设计咨询、影业制作 | l | l | l | l | 低于20％ | |||
| 新十钢 | 18 000 m2 | 文化、设计、传媒、雕塑 | l | l | l | l | 16％ | ||||
| 智造局 | 23 000 m2 | 国际服务外包 | l | l | l | 10％ | |||||
| 无锡北仓门 | 13 000 m2 | 艺术展览创意设计 | l | l | l | l | l | 低于20％ | |||
| 以商业休闲为主导 | 田子坊 | 约20 000 m2 | 文化艺术体验 | l | l | l | l | l | 大于50％ | ||
| 同乐坊 | 19 300 m2 | 酒吧娱乐时尚活动 | l | l | l | l | 70％ | ||||
| 老码头 | 25 000 m2 | 商业休闲、时尚消费 | l | l | l | l | l | l | 60％左右 | ||
| 1933老场坊 | 25 000 m2 | 休闲体验 | l | l | l | l | l | l | 60％ | ||
| 札幌啤酒厂 | 120 000m2 | 时尚休闲啤酒文化体验 | l | l | l | l | l | 大于90％ | |||
一类l 以创意办公为主导
l 核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在
l 商业业态相对单一，以餐饮为主
l 商业占比低于20％
另一类：l 以商业休闲为主导
l 核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀
l 商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；
l 商业比重都要高于50％
上海的创意园区结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
上海的创意园区代表案例分析
同乐坊——基本概况
同乐坊
l 区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力；
l 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米；
l 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。
上海的创意园区代表案例分析
l 餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。
同乐坊前世
上海的创意园区同乐坊——业态布局
l 上海的创意园区西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业
同乐坊平面图
| 时尚餐饮 （30％） |
俱乐部（50%) | 零售概念店(20%) | 其他 |
| 香啡缤好友咖啡老灶店你好，维也纳(奥地利餐厅) | Sky ClubMuse ClubJ’S ClubKento’s Live House宝马会 | 阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊 | 芷江梦工厂(剧场) |
| 单个面积约几百平米不等 | 单个面积在1000－2000平方米左右 | 1000-2000平米左右 |
l 上海的创意园区以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
上海的创意园区代表案例分析
同乐坊效果图
同乐坊——主题特色
l 与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动
l 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；
l 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。
l 以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群
l 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；
l 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
l 酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；
l 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；
l 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
上海的创意园区代表案例分析
同乐坊——形态风貌
l 改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用
l 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
上海的创意园区代表案例分析
上海的创意园区1933老场坊——基本概况
l 区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成，总建筑面积3.27万平方米；
l 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有“远东第一”之誉；
l 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
代表案例解读
1933老场坊——业态构成
l 商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会所；
l 创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态；
l 展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
| 零售 | 餐饮 | 会所 | 办公 | 展示 |
| l 火柴的故事l 兴穆手工l 美国偶像l 亚洲时代l 库诗Kenasl 品位品位l 绝色礼服定制 | l 花花牛西班牙酒吧餐厅l 苏浙会l 狠牛创意面馆l 牛市中餐厅l 红意意大利餐厅l 易安咖啡 | l 法拉利车主俱乐部l 上汽俱乐部l 雪茄客俱乐部 | l 吾度视觉艺术l 乐昂建筑设计l 亚茄文化传播l 上海创意产业中心l 博茂营销 | l 跨越2层，面积达1500平米的空中舞台 |
| l | l | l | l | l |
品位品位
西班牙餐厅
美国偶像
狠牛创意面馆
上海的创意园区代表案例分析
1933老场坊——主题特色
l 引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。
l 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动；
l 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
l 与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。
l 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者；
l 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
上海的创意园区代表案例分析
1933老场坊——空间特色
l 整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。
l 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。
← 舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。
← 餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。
←零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。
——上海的创意园区基本概况
l 区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。
l 规 模：占地面积1.6万平方米，建筑面积2.5万平方米，由22栋风格各异的建筑组成。
l 分 区：分为广场部分和办公部分。
上海的创意园区代表案例分析
上海老码头——业态分布
l 上海的创意园区广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台；
l 上海的创意园区办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。
| 中西餐饮 | 咖啡馆/茶馆 | 俱乐部/会所 | 创意零售 |
| l 庆会楼l 名唐有机餐厅l 黄埔一号私房菜l 吴记小菜l 码头人家l 米索斯希腊餐厅l kebabs(印度餐厅) | l 星巴克l Melody 5l Caffeinl Bannil Top Choicel Jimmy’s Coffee & Barl 三癸堂 | l 一号会所l 申绅会馆 | l 三上手工l 集艺源画廊l Quilt House(布艺)l 瀚晶l 兰轩制衣l Lafotol Woo(服饰鞋包)l …… |
| l | l | l | l |
上海的创意园区代表案例分析
上海老码头——风貌特色
l 对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气；
l 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。
典型特征分析
上海的创意园区客群特征
l 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：
| 普通大众 | 城市白领 | 精英阶层 | |
| 同乐坊 | l 旧厂房的建筑新貌 | l 主题餐饮l 时尚发布活动l 时尚演出 | l 俱乐部、酒吧 |
| 1933老场坊 | l 老建筑观光l 公益活动 | l 特色餐饮体验l 主题零售l 时尚发布活动 | l 会员制的顶级会所和俱乐部 |
| 上海老码头 | l 老建筑观光l 老码头风情体验 | l 商业休闲体验 | l 会所、俱乐部等高端服务 |
| 札幌啤酒厂 | l 啤酒文化观光l 家庭消费 | l 品牌零售l 时尚活动l 主题餐饮 | l 啤酒文化体验l 高档艺术品消费 |
| 吸引点总结 | l 开放l 公益 | l 时尚l 体验l 消费 | l 身份和生活方式的体现 |
启示一：人气的来源
启示二：消费的主力
启示三：亮点的塑造
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
上海的创意园区旧改项目常见商业形态的一般特征
| 业态分类 | 占比 | 细分业态 | 占比 |
| 商业休闲 | 50-70% | 餐饮类 | 40％左右 |
| 零售类 | 40％左右 | ||
| 文化娱乐类 | 20％左右 | ||
| 创意办公 | 10-20% | － | － |
| 其他配套 | 10-20% | － | － |
| 分类 | 特征描述 |
| 餐饮类 | l 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；l 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位 |
| 零售类 | l 通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；l 服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档 |
| 文化娱乐类 | l 定位高端的会所、俱乐部最为常见；l 电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择 |
| 创意办公 | l 宽敞、自由、灵活，面积可分可合；l 主要面向设计类的中小型企业或个人工作室 |
| 酒店 | l 以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群 |
| 展示空间 | l 通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；l 功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式 |
l 临近广场、步行道的1-2层厂房改建
l 形成连续的商业界面
l 与开放空间形成互动
l 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主
l 主题鲜明、装修精致、富有情调
上海的创意园区典型特征分析
酒店会所
l 通常选在相对僻静的场所
l 多为小型的独栋建筑改建而成
l 外表朴实，内部装修奢华
l 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性
l 规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间
l 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途
上海的创意园区
l 通常由3层以上的厂房改建而成；
l 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；
l 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室
上海的创意园区开放空间
l 围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；
l 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚
